Balanço de 2019 para o mercado imobiliário na Região Metropolitana de São Paulo

O ano de 2019 consolidou a recuperação no mercado imobiliário na RMSP. Em especial, para nós, da SKR, foi um ano muito significativo, tanto em termos de investimentos quanto em vendas. Figuramos entre as 40 maiores incorporadoras da maior região imobiliária do País no ano, recebemos um dos prêmios imobiliários mais importantes do mundo (America’s Property Awards) e estamos muito orgulhosos com nossos novos empreendimentos. 

Abaixo, confira alguns números gerais sobre o mercado, consolidados por nossa área de Inteligência de Mercado.
 

Mercado Residencial - Números Gerais

Os volumes de unidades e de VGV lançados tiveram um crescimento maior em comparação a 2017 e 2018. Além disso, devido ao grande desempenho de vendas de unidades de alto padrão, o percentual vendido também aumentou: ao final do ano, a VSO em relação a empreendimentos lançados em 2019 foi de 52% das unidades e aproximadamente 55% do VGV.

Tipologias

O direcionamento do novo Plano Diretor e as oportunidades de lançamentos dentro do programa MCMV fizeram com que o número de apartamentos com dois dormitórios sem vaga crescesse muito. Este é um fenômeno que começou a ser verificado em 2018 e que se consolidou firmemente em 2019. 

Ao todo, foram lançadas 34.170 unidades sem vaga na RMSP (39% do total de unidades lançadas), com média de tamanho inferior a 40m2. Entretanto, como são apartamentos geralmente mais baratos, eles representam apenas 19% do VGV lançado no ano.

Por outro lado, tivemos um grande volume lançado de plantas de três dormitórios com mais de 100m². Essa novidade também é uma das consequências do novo PDE e da limitação do número de vagas para unidades maiores. Para esta tipologia, o desempenho de vendas é excelente, acima de 60%. 

Padrões

O melhor desempenho de vendas em relação ao Padrão dos empreendimentos lançados (os Padrões de lançamento são classificados de acordo com o valor médio de m² de cada empreendimento) foi das unidades mais caras - empreendimentos no Alto Padrão. Com valores de lançamento superiores a R$13.000/m², o desempenho de vendas dessas unidades foi de 61%. Para efeito de comparação, o desempenho de vendas das unidades no padrão Super Econômico e Econômico (preços de até R$ 7.000/m²) foi de 49%.

Regiões

80% dos lançamentos da RMSP foram realizados na Capital, principalmente nas zonas Sul e Leste - as maiores zonas geográficas da cidade.55% das unidades foram lançadas nestas 2 áreas. As áreas geográficas com maiores preços médios de m² foram também as que apresentaram melhor desempenho de vendas: Zona Sul, com 55% de vendas em relação às unidades lançadas e preço médio de R$ 10.560/m², e Zona Oeste, com 52% de unidades vendidas a um preço médio de lançamento de R$ 12.000/m².

Fora de São Paulo, a região do ABC deu sinais de recuperação em relação aos 2 anos anteriores, com quase 5.000 unidades lançadas e desempenho de vendas superior a 60%.

Estoque geral na RMSP

Devido ao grande volume de lançamentos em 2019, em comparação aos lançamentos dos últimos 6 anos, o estoque absoluto de unidades ainda não-vendidas subiu de 55.000 para aproximadamente 67.000 unidades - o que representa 20% das unidades lançadas desde 2014.

Esse estoque é equivalente a 9 meses de lançamentos realizados no último ano ou 12 meses de lançamentos se fizermos a média realizada nos últimos 2 anos. Um estoque equivalente a 12 meses de lançamentos feitos nos 12 a 24 meses anteriores é, grosso modo, considerado saudável. 

A grande notícia em relação a números do mercado imobiliário em 2019 foi o aumento de 33% em relação ao número total de unidades vendidas ao longo do ano (sem levar em consideração o ano original do lançamento): de aproximadamente 53.000 unidades vendidas em 2018 para aproximadamente 71.000 unidades vendidas em 2019.